Le code NAF, aussi appelé code APE, identifie l’activité principale de votre Société Civile Immobilière. Attribué automatiquement par l’INSEE lors de l’immatriculation, il devrait refléter fidèlement la nature de vos opérations immobilières. Pourtant, nombreuses sont les SCI qui se retrouvent avec un code générique ou inadapté, créant des complications avec l’URSSAF, les assureurs ou l’administration fiscale. Entre une SCI de location nue classique, une structure dédiée à la construction-vente ou une SCI pratiquant la location meublée, les différences de classement sont réelles et porteuses de conséquences. Ce guide vous aide à identifier le code NAF pertinent pour votre situation, à comprendre son rôle concret et à corriger une attribution erronée si nécessaire.
Choisir le bon code NAF pour votre SCI
L’INSEE attribue automatiquement un code NAF lors de la déclaration de création, en se basant sur l’objet social et la description de l’activité fournie. Dans la pratique, ce code ne correspond pas toujours à l’activité réellement exercée, notamment lorsque les statuts manquent de précision ou que plusieurs activités coexistent. Cibler le bon code dès le départ évite des échanges répétés avec les organismes et sécurise le cadre administratif de votre société.
Comment identifier le code NAF adapté à une SCI de location nue
Pour une SCI dont l’activité consiste exclusivement à louer des logements ou des locaux vides, deux codes NAF sont couramment utilisés : le 68.20A (Location de logements) et le 68.20B (Location de terrains et d’autres biens immobiliers). Le premier concerne les biens à usage d’habitation, le second s’applique aux locaux commerciaux, professionnels ou aux terrains. Pour orienter correctement l’INSEE, veillez à préciser dans les statuts et sur le formulaire de création que votre SCI pratique la location nue de biens immobiliers, sans prestation de services annexes. Si vous louez uniquement des appartements à des particuliers, le code 68.20A sera retenu. Si vous louez des bureaux ou des entrepôts à des entreprises, le 68.20B s’appliquera. En cas d’attribution d’un code différent, une demande de rectification reste possible.
Les principaux codes NAF utilisés pour les différentes formes de SCI
Toutes les SCI ne relèvent pas du même code, car leurs activités peuvent varier considérablement :
| Type de SCI | Code NAF courant | Particularité |
|---|---|---|
| SCI de location nue de logements | 68.20A | Biens à usage d’habitation, régime civil |
| SCI de location nue de locaux professionnels | 68.20B | Bureaux, entrepôts, terrains |
| SCI de location meublée | 55.20Z | Activité commerciale, proche de l’hébergement touristique |
| SCI de construction-vente | 41.10A ou 41.10B | Promotion immobilière de logements ou bureaux |
| SCI de gestion patrimoniale sans revenus locatifs | 68.32A | Administration de biens sans activité locative directe |
Une SCI de construction-vente se rapproche du secteur du bâtiment et relève des codes 41.10A (promotion de logements) ou 41.10B (promotion de bureaux). Une SCI pratiquant la location meublée bascule vers le code 55.20Z, car elle fournit un bien équipé avec des prestations assimilées à de l’hébergement. Connaître ces distinctions permet d’aligner votre code NAF sur l’activité réelle et d’éviter les incohérences avec l’objet social.
Que faire si le code NAF attribué à votre SCI semble inadapté
Il n’est pas rare que l’INSEE attribue un code NAF générique, comme le 68.20B, alors que votre SCI pratique exclusivement la location de logements. Cette imprécision peut compliquer vos relations avec les assureurs, qui calibrent leurs offres selon le code, ou avec l’URSSAF lors de contrôles. Pour demander une rectification, adressez un courrier ou un formulaire en ligne à la direction régionale de l’INSEE dont dépend votre SCI. Joignez vos statuts, une description précise de l’activité principale et, si possible, quelques exemples concrets d’opérations (baux de location nue, par exemple). L’INSEE examine la demande et, si elle est justifiée, modifie le code NAF dans le répertoire Sirene. Cette mise à jour est ensuite diffusée aux autres organismes.
Comprendre le rôle du code NAF pour une SCI
Le code NAF n’est pas qu’un simple identifiant statistique. Il sert de référence à de nombreux organismes pour classer votre activité, déterminer certains barèmes ou conditions et orienter leurs contrôles. Sans avoir de valeur juridique absolue, il devient un marqueur fort pour l’administration fiscale, l’URSSAF et vos partenaires professionnels. Bien le comprendre permet d’anticiper ses effets et de limiter les malentendus.
En quoi le code NAF influence-t-il concrètement une SCI au quotidien
L’INSEE utilise le code NAF pour produire des statistiques sectorielles et orienter les analyses économiques. Mais d’autres acteurs s’en servent également. L’URSSAF peut, dans certains cas, s’appuyer sur le code NAF pour vérifier la cohérence entre l’activité déclarée et les cotisations dues. Les assureurs professionnels calibrent leurs offres et leurs tarifs en fonction du secteur d’activité identifié par le code. Un code inadapté peut entraîner des propositions d’assurance trop chères, trop restrictives ou inadéquates pour vos besoins réels. De même, certaines caisses de retraite ou organismes sociaux peuvent interpréter ce code pour déterminer votre régime d’affiliation. Un mauvais classement peut donc générer des demandes de justificatifs supplémentaires, voire des contrôles ciblés.
Différences de traitement entre SCI de gestion, meublée et construction-vente
Une SCI de gestion patrimoniale à l’impôt sur le revenu, qui loue des biens nus, relève du secteur civil et bénéficie d’un régime fiscal simplifié. Elle sera généralement classée sous le code 68.20A ou 68.20B. Une SCI de location meublée, en revanche, exerce une activité commerciale et se voit attribuer un code proche de l’hébergement, comme le 55.20Z. Ce basculement entraîne des conséquences fiscales (BIC au lieu des revenus fonciers) et sociales (affiliation possible au régime des travailleurs non-salariés si l’activité est importante). Enfin, une SCI de construction-vente se rapproche du secteur du bâtiment et de la promotion immobilière, avec des codes 41.10A ou 41.10B. Cette dernière catégorie implique des obligations comptables renforcées, des assurances spécifiques (garantie décennale, responsabilité civile constructeur) et un suivi fiscal plus technique.
Pourquoi le code NAF SCI ne détermine pas à lui seul la fiscalité applicable
Le code NAF reste un indicateur, pas un critère juridique déterminant pour le régime fiscal. La fiscalité d’une SCI dépend d’abord de la nature réelle de l’activité (civile ou commerciale) et du régime d’imposition choisi (IR ou IS). Une SCI avec le code 68.20A peut très bien opter pour l’IS si les associés le souhaitent, sans que le code NAF change pour autant. À l’inverse, une SCI dont le code serait 55.20Z (location meublée) sera automatiquement soumise aux BIC, car l’activité est commerciale par nature. En cas de contrôle fiscal, l’administration analysera les opérations réelles de la société pour déterminer le régime applicable, sans se limiter au code NAF. Toutefois, un code cohérent avec l’activité limite les ambiguïtés et facilite les échanges avec les inspecteurs ou lors de demandes de rescrit.
Procédure pratique pour trouver et modifier le code NAF de votre SCI
Entre les bases de données de l’INSEE, les moteurs de recherche de codes NAF et les formulaires administratifs, il est facile de se perdre. Cette partie vous guide pas à pas pour vérifier votre code actuel, en identifier un plus précis si besoin et demander une mise à jour officielle. Vous pourrez ainsi sécuriser le profil administratif de votre SCI sans y consacrer des semaines.
Où et comment vérifier le code NAF attribué à votre SCI aujourd’hui
Le code NAF de votre SCI figure sur plusieurs documents officiels. Vous le retrouvez sur l’extrait Kbis délivré par le greffe du tribunal de commerce, sur les attestations INSEE ou via le site Infogreffe en recherchant votre société par son nom ou son numéro SIREN. Le répertoire Sirene, accessible gratuitement en ligne, permet également de consulter le code APE attribué. Une vérification régulière est utile lorsque l’activité évolue ou se diversifie, notamment avant de solliciter un prêt bancaire, une nouvelle assurance ou un partenariat commercial. C’est aussi un bon réflexe lors du passage d’une activité de location nue à une activité de location meublée, par exemple.
Comment rechercher un code NAF plus précis pour l’activité réelle de votre SCI
Le site de l’INSEE propose une nomenclature NAF consultable par mots-clés. Rendez-vous sur la section dédiée et utilisez des termes comme location de logements, immobilier, construction ou promotion. Chaque code est accompagné d’une définition détaillée et d’exemples d’activités couvertes. Pour une SCI, concentrez-vous sur les sections 68 (activités immobilières) et 41 (construction). Comparez les libellés pour retenir celui qui décrit le mieux votre activité principale, même si des activités secondaires existent. Par exemple, si vous louez principalement des appartements nus avec quelques locaux commerciaux, le code 68.20A reste pertinent tant que les logements représentent l’essentiel du chiffre d’affaires. Si vous hésitez entre deux codes, notez-les et vérifiez leur définition complète sur le site de l’INSEE avant de faire votre choix.
Demande de changement de code NAF auprès de l’INSEE pour une SCI
Si vous estimez que votre SCI relève d’un autre code NAF, vous pouvez adresser une demande motivée à la direction régionale de l’INSEE compétente. Cette démarche se fait généralement par courrier postal ou via un formulaire en ligne disponible sur le site de l’INSEE. Dans votre demande, expliquez clairement l’activité principale de votre SCI, joignez une copie des statuts et, si possible, quelques exemples concrets d’opérations réalisées (baux, factures, contrats). Indiquez le code NAF actuel et celui que vous souhaitez obtenir, en justifiant pourquoi ce dernier correspond mieux à votre activité. L’INSEE examine la demande sous quelques semaines. Si elle est acceptée, le nouveau code est diffusé aux autres organismes (URSSAF, impôts, caisses de retraite) et figure sur les documents officiels de la société. Cette mise à jour ne modifie ni vos statuts ni votre immatriculation, mais elle aligne votre profil administratif sur la réalité de vos opérations.
Bonnes pratiques et erreurs fréquentes autour du code NAF SCI
Entre conseils glanés sur des forums, approximations et modèles copiés-collés, les erreurs sur le code NAF d’une SCI sont courantes. Sans dramatiser, certaines peuvent compliquer vos démarches ou brouiller l’image de votre activité. Cette dernière partie regroupe des réflexes simples pour choisir, vérifier et conserver un code cohérent dans le temps.
Pourquoi copier le code NAF d’une autre SCI peut être risqué pour vous
Reprendre sans réflexion le code d’une SCI qui ressemble à la vôtre est tentant, mais souvent dangereux. Une légère différence d’objet social, de mode d’exploitation ou de prestations annexes peut justifier un autre classement. Par exemple, une SCI qui loue des logements nus et une autre qui loue des logements meublés n’ont pas le même code NAF, bien qu’elles soient toutes deux des SCI immobilières. De même, une SCI familiale qui détient un seul bien pour le transmettre à ses enfants n’a pas les mêmes obligations qu’une SCI de promotion qui achète des terrains pour y construire et vendre des programmes neufs. Partir de votre activité réelle et des libellés INSEE garantit un classement pertinent, sans risque d’imitation hasardeuse.
Adapter le code NAF SCI lorsque votre activité immobilière évolue progressivement
Une SCI peut commencer en simple gestion de biens nus puis passer partiellement à la location meublée, voire à la promotion immobilière. Dans ces phases de transition, veillez à ce que le code NAF reste aligné sur l’activité devenue principale, et non sur l’historique. Si la location meublée représente désormais plus de 50 % de votre chiffre d’affaires, le code 55.20Z devient plus approprié que le 68.20A. Cette cohérence limite les divergences entre vos déclarations fiscales, vos échanges avec l’URSSAF et les informations détenues par l’administration. Une mise à jour du code NAF ne change pas votre régime fiscal par elle-même, mais elle reflète mieux votre activité et facilite les contrôles.
Quand faut-il se faire accompagner pour sécuriser le choix du code NAF
Si votre projet de SCI mêle plusieurs activités (location, promotion, prestations annexes), l’arbitrage entre plusieurs codes peut devenir technique. Un expert-comptable ou un avocat en droit des sociétés peut vous aider à rédiger un objet social cohérent et à cibler le code NAF le plus pertinent. Cet accompagnement est particulièrement utile lorsque des enjeux fiscaux ou réglementaires importants sont en jeu, par exemple lors d’une levée d’options IS, d’un passage en location meublée professionnelle ou d’un projet de construction-vente. Le coût de cet accompagnement reste modéré au regard des risques d’un mauvais classement, qui peut entraîner des régularisations, des contrôles ou des assurances inadaptées. N’hésitez pas à solliciter un rendez-vous dès la phase de création si vous avez le moindre doute sur le code à retenir.
Le code NAF de votre SCI n’est pas un détail administratif à négliger. Il reflète l’activité principale de votre société, oriente les échanges avec l’administration et influence certains barèmes ou conditions appliqués par vos partenaires. Choisir le bon code dès la création, le vérifier régulièrement et le corriger si nécessaire garantit un profil administratif cohérent et limite les complications. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter la nomenclature INSEE ou à vous faire accompagner par un professionnel pour sécuriser ce choix stratégique.
- Code naf sci : comprendre, trouver et utiliser le bon code activité - 18 janvier 2026