En 2025, la revente d’un bien en LMNP soulève toujours les mêmes questions : comment est calculée la plus-value, que devient l’amortissement pratiqué et quel sera l’impact fiscal réel pour vous ? Bonne nouvelle : l’amortissement comptable ne majore pas la plus-value imposable en LMNP classique. Contrairement au statut LMP, vous restez dans le régime des particuliers, avec un calcul de plus-value basé sur le prix d’achat et le prix de vente, indépendamment des amortissements déduits pendant l’exploitation. La suite de cet article vous explique précisément comment fonctionne ce mécanisme, quels sont les abattements applicables selon votre durée de détention, et quelles stratégies patrimoniales adopter pour optimiser votre arbitrage.
Comprendre en 5 minutes la fiscalité d’une revente lmnp en 2025
Avant de rentrer dans le détail technique, il est essentiel de poser le cadre : la plus-value en LMNP relève-t-elle des particuliers ou des professionnels, et l’amortissement remis en cause ou non ? Cette partie vous donne une vision d’ensemble immédiatement exploitable, pour savoir où vous vous situez et quels textes vous concernent en 2025.
Comment est réellement calculée la plus-value en lmnp lors de la revente
La plus-value en LMNP suit le régime des particuliers, ce qui simplifie considérablement les choses. Le calcul repose sur une formule simple : prix de vente moins prix d’acquisition, auquel vous pouvez ajouter les frais d’acquisition (notaire, enregistrement) et certains travaux éligibles. En 2025, le taux d’imposition reste fixé à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 % avant abattements.
La bonne nouvelle réside dans les abattements pour durée de détention, qui réduisent progressivement cette charge. Après 6 ans de détention, vous commencez à bénéficier d’une décote sur l’impôt, et après 22 ans, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu (il reste toutefois les prélèvements sociaux jusqu’à 30 ans de détention). Prenons un exemple concret : vous achetez un studio meublé 150 000 € en 2015 et le revendez 200 000 € en 2025. Avec 10 ans de détention, vous appliquez un abattement de 6 % par an sur l’impôt, soit 60 % de réduction sur les 19 %, ce qui ramène la taxation à environ 7,6 % au lieu de 19 %.
Pourquoi l’amortissement lmnp ne majore pas la plus-value imposable
C’est le point central qui rassure beaucoup d’investisseurs : en LMNP, les amortissements pratiqués pendant l’exploitation ne viennent pas augmenter la base de calcul de la plus-value. Concrètement, si vous avez amorti 40 000 € sur votre bien pendant 10 ans, cette somme n’est pas réintégrée dans le calcul fiscal au moment de la vente. L’amortissement a uniquement servi à réduire ou annuler vos revenus BIC pendant la période locative, sans conséquence ultérieure.
Cette règle constitue un avantage majeur du statut LMNP par rapport au LMP. Dans le cadre professionnel (LMP), l’amortissement peut être réintégré dans certaines conditions, ce qui alourdit la facture fiscale. En restant sous le régime non professionnel, vous profitez pleinement de cet effet de levier comptable sans contrepartie future.
Différences essentielles entre lmnp, lmp et résidence principale à la revente
Il est crucial de bien distinguer ces trois statuts pour éviter les mauvaises surprises. En résidence principale, toute plus-value est totalement exonérée d’impôt, sans condition de durée. C’est le régime le plus favorable, mais incompatible avec une activité de location meublée.
Le LMP, lui, s’applique dès que vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % de vos revenus globaux. Dans ce cas, la plus-value bascule dans le régime professionnel, avec des règles différentes : exonération possible après certaines conditions (chiffre d’affaires, durée d’activité), mais aussi réintégration potentielle des amortissements selon le régime comptable choisi. Le calcul devient alors bien plus complexe.
Le LMNP occupe une position intermédiaire idéale : vous bénéficiez de l’amortissement pendant l’exploitation, tout en conservant la simplicité du régime des particuliers à la revente. Cette combinaison en fait un cadre particulièrement attractif pour des projets de revente après plusieurs années.
Règles de plus-value et effets de l’amortissement lmnp en 2025
Une fois le fonctionnement global compris, il faut entrer dans le détail des règles : abattements, durée de détention, cas particuliers en LMNP amortissable. Cette partie vise à sécuriser votre raisonnement fiscal et à vérifier que vous optimisez bien tout ce qui peut l’être avant de signer une promesse de vente.
Comment la durée de détention impacte la plus-value lmnp en 2025
Les abattements pour durée de détention suivent un barème précis qui mérite d’être bien intégré dans votre stratégie. Pour l’impôt sur le revenu, vous bénéficiez d’un abattement de 6 % par an entre la 6ème et la 21ème année, puis de 4 % la 22ème année, aboutissant à une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, le calendrier est plus long : 1,65 % d’abattement par an de la 6ème à la 21ème année, 1,60 % la 22ème année, puis 9 % par an au-delà, avec une exonération complète après 30 ans.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 24 % | 6,6 % |
| 15 ans | 54 % | 16,5 % |
| 22 ans | 100 % | 27,4 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Ces chiffres montrent qu’il existe un vrai intérêt à conserver un bien LMNP au-delà de 6 ans, et encore davantage au-delà de 22 ans si votre horizon patrimonial le permet. Chaque année supplémentaire apporte une économie fiscale tangible.
Amortissement lmnp, micro-bic ou réel : quel régime pèse le plus à la revente
En micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % en meublé de tourisme classé) sur vos revenus locatifs, sans tenir de comptabilité ni pratiquer d’amortissement. Ce régime simplifie la gestion, mais ne vous permet pas d’optimiser fiscalement pendant l’exploitation. À la revente, le calcul de plus-value reste exactement le même qu’au régime réel : aucun amortissement n’a été pratiqué, donc aucune question ne se pose.
Au régime réel, l’amortissement vous permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien et du mobilier, réduisant ainsi votre résultat BIC imposable. Pendant des années, vous pouvez même afficher un résultat nul tout en percevant des loyers. À la revente, comme nous l’avons vu, cet amortissement ne vient pas majorer la plus-value. Vous profitez donc du meilleur des deux mondes : optimisation pendant, neutralité après.
Le vrai sujet n’est donc pas l’impact de l’amortissement sur la plus-value, mais la cohérence entre votre régime fiscal et votre projet de détention. Si vous savez que vous allez revendre rapidement (moins de 5 ans), le micro-BIC peut suffire. Si vous visez une détention longue avec optimisation fiscale maximale, le réel s’impose naturellement.
Cas limite : quand le passage en lmp peut bouleverser la revente amortie
Le basculement en LMP n’est pas toujours volontaire. Il suffit que vos recettes locatives dépassent 23 000 € annuels et représentent plus de la moitié de vos revenus du foyer pour que vous soyez automatiquement considéré comme loueur professionnel. Cette bascule change radicalement la donne fiscale.
En LMP, la plus-value relève du régime professionnel, avec des exonérations possibles sous conditions (activité exercée depuis plus de 5 ans, recettes inférieures à certains seuils), mais aussi un risque de réintégration des amortissements dans certaines configurations comptables. Le calcul devient bien plus complexe et nécessite impérativement l’accompagnement d’un expert-comptable.
Pour éviter ce basculement involontaire, surveillez vos loyers annuels et vos autres revenus. Si vous approchez des seuils, vous pouvez parfois ajuster votre stratégie : lisser les loyers, déclarer certains revenus au nom de votre conjoint, ou arbitrer votre patrimoine pour rester sous les plafonds. Un suivi régulier avec votre comptable vous permet d’anticiper et de piloter ce risque.
Anticiper la revente d’un bien lmnp amorti : calculs, exemples et vigilance
Au-delà des principes, ce sont les chiffres concrets qui vous permettront de trancher : revendre maintenant ou attendre, déclarer au réel ou en micro, conserver le statut LMNP ou accepter le LMP. Cette partie vous accompagne avec une approche très opérationnelle : simulations, points de contrôle et erreurs fréquentes à éviter.
Comment estimer rapidement l’impôt sur la plus-value lmnp en 2025
Pour simuler votre imposition, commencez par rassembler tous les éléments constitutifs de votre prix de revient fiscal : prix d’achat initial, frais de notaire et d’enregistrement (environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien), travaux éligibles, éventuels frais d’agence si vous les avez intégrés. Additionnez ces montants pour obtenir votre base d’acquisition.
Ensuite, calculez votre plus-value brute : prix de vente net vendeur moins prix de revient fiscal. Appliquez les abattements pour durée de détention séparément pour l’impôt (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Vous obtenez ainsi deux montants imposables distincts, que vous multipliez par leurs taux respectifs.
Exemple chiffré : vous avez acheté un T2 150 000 € en 2013, payé 12 000 € de frais de notaire et réalisé 20 000 € de travaux éligibles. Prix de revient : 182 000 €. Vente en 2025 à 230 000 €. Plus-value brute : 48 000 €. Avec 12 ans de détention, abattement IR de 42 % (7 × 6 %), abattement PS de 9,9 % (6 × 1,65 %). Impôt : 48 000 € × 58 % × 19 % = 5 299 €. PS : 48 000 € × 90,1 % × 17,2 % = 7 433 €. Total : 12 732 € d’imposition.
Pourquoi certains travaux augmentent votre prix d’acquisition fiscal mais pas tous
Tous les travaux ne sont pas logés à la même enseigne fiscalement. Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent être ajoutés au prix d’acquisition pour réduire la base de plus-value. Les dépenses d’entretien courant, de réparation ou de remplacement à l’identique sont exclues, même si elles sont importantes.
Concrètement, refaire une toiture vétuste, créer une salle de bains supplémentaire, installer un chauffage central ou isoler entièrement le bien sont des améliorations durables. Repeindre les murs, changer une chaudière défectueuse par un modèle équivalent, ou remplacer un parquet abîmé relèvent de l’entretien.
La difficulté réside parfois dans la frontière entre les deux. Une cuisine refaite à neuf avec des équipements modernes peut être considérée comme une amélioration si elle transforme véritablement le bien. Un simple remplacement des meubles existants ne le sera pas. Conservez toujours vos factures détaillées, avec descriptifs précis des travaux, pour justifier vos demandes en cas de contrôle fiscal.
Anecdote fréquente : la facture de cuisine qui fait « gagner » plusieurs milliers d’euros
Un investisseur revend son studio meublé après 8 ans de détention. Il avait installé une cuisine intégrée complète (meubles, électroménager encastré, plan de travail) pour 8 000 € lors de l’acquisition. Sur les conseils de son comptable, il intègre cette dépense au prix de revient fiscal, la qualifiant d’amélioration durable du bien.
Résultat : sa plus-value brute diminue de 8 000 €, ce qui, même avec les abattements partiels à 8 ans de détention, lui fait économiser environ 2 500 € d’impôts et prélèvements sociaux. Une simple facture bien conservée et correctement qualifiée a suffi à générer cette économie. Ce type de situation est fréquent, et beaucoup d’investisseurs passent à côté faute de documentation ou de conseil adapté.
Moralité : ne jetez jamais vos factures de travaux, et documentez systématiquement ce qui relève de l’amélioration plutôt que du simple entretien. Un euro investi dans un bon classement peut en rapporter plusieurs à la revente.
Stratégies patrimoniales autour de la revente lmnp amortie en 2025
La fiscalité n’est qu’un élément de la décision, même s’il pèse lourd. Cette dernière partie élargit le cadre : arbitrages patrimoniaux, transmission, changements législatifs possibles et accompagnement professionnel. L’idée est de vous aider à penser votre revente LMNP amortie comme une étape d’un projet global, et non comme un simple acte isolé.
Faut-il mieux vendre, conserver ou refinancer un lmnp déjà amorti
Un bien largement amorti présente souvent une excellente rentabilité nette : vos charges fiscales sont faibles voire nulles grâce aux amortissements, et vos loyers sont encaissés presque intégralement. Conserver ce bien peut donc sembler logique, d’autant que chaque année supplémentaire réduit la future imposition sur la plus-value.
Mais cette logique a ses limites. Si votre bien a pris beaucoup de valeur, il immobilise du capital que vous pourriez réallouer ailleurs : achat d’un nouveau bien mieux placé, diversification vers d’autres classes d’actifs, ou simplement réduction de votre endettement global. La question n’est pas fiscale uniquement, elle est aussi patrimoniale et stratégique.
Une troisième voie existe : le refinancement bancaire. Si votre bien n’a plus de crédit ou un crédit faible, vous pouvez emprunter sur sa valeur actuelle pour récupérer de la trésorerie, tout en conservant l’actif et ses revenus. Cette option vous permet de garder le bénéfice des abattements futurs, tout en disposant de liquidités pour investir ailleurs. Elle suppose toutefois une capacité d’emprunt suffisante et une tolérance au risque locatif sur le long terme.
Comment intégrer la transmission et la succession dans votre stratégie lmnp
Si vous approchez de la retraite ou que votre horizon patrimonial s’inscrit dans une logique de transmission, la revente LMNP doit être analysée à l’aune de la succession. Conserver un bien locatif jusqu’à votre décès permet à vos héritiers de bénéficier d’un réévaluation de la valeur vénale au jour du décès, ce qui efface fiscalement toute la plus-value accumulée de votre vivant.
En clair : si vous revendez aujourd’hui, vous paierez l’impôt sur la plus-value. Si vos enfants héritent du bien et le revendent ensuite, ils ne paieront que l’éventuelle plus-value réalisée entre le décès et la vente, sans tenir compte de votre propre période de détention. Cette mécanique peut être très avantageuse si la plus-value est importante et que vous n’avez pas besoin de liquidités immédiates.
À l’inverse, si vous souhaitez aider vos enfants de votre vivant (donation, coup de pouce financier), revendre pour récupérer du capital peut s’avérer plus pertinent. Tout dépend de votre situation familiale, de vos besoins de trésorerie et de vos objectifs de transmission. Un conseil en gestion de patrimoine peut vous aider à modéliser ces différents scénarios.
Pourquoi un accompagnement expert reste prudent face aux évolutions fiscales 2025
Le cadre fiscal du LMNP, bien que stable ces dernières années, n’est jamais gravé dans le marbre. Les lois de finances successives peuvent modifier les barèmes d’abattement, les taux d’imposition, ou même les règles d’amortissement. En 2025, plusieurs pistes de réforme sont régulièrement évoquées dans les débats parlementaires, notamment sur la fiscalité des revenus du capital et des niches fiscales.
Face à cette incertitude, anticiper avec un expert vous sécurise doublement : juridiquement, en vérifiant que vous respectez bien toutes les obligations déclaratives et comptables, et fiscalement, en optimisant votre stratégie en fonction des textes en vigueur. Un notaire peut valider la qualification de vos travaux et sécuriser le calcul de plus-value. Un expert-comptable LMNP vous aide à choisir entre micro-BIC et réel, et à éviter le basculement LMP. Un conseiller en gestion de patrimoine, enfin, vous aide à arbitrer entre vendre, conserver, refinancer ou transmettre.
En 2025, vendre un bien LMNP amorti reste une opération maîtrisable, à condition de bien connaître les règles, de documenter vos dépenses et d’anticiper les évolutions. L’amortissement ne pénalise pas la plus-value, les abattements pour durée de détention sont généreux, et les stratégies patrimoniales nombreuses. Prenez le temps de simuler, de vous faire accompagner si besoin, et d’arbitrer sereinement en fonction de vos objectifs personnels.
- Lmnp et revente en 2025 : plus-value, amortissement, ce qui change vraiment - 10 février 2026
- Prêt immobilier avec travaux fait soi-même : mode d’emploi complet - 10 février 2026
- Résidence paul comparat : guide complet pour bien comprendre cette résidence - 3 février 2026
